Der Gesetzgeber ist weiter damit befasst das Baugesetzbuch an die aktuellen Herausforderungen anzupassen. Nachdem im vergangenen Jahr bereits der sogenannte Bau-Turbo die Schaffung von Wohnraum erleichtern sollte, steht nunmehr die nächste Reform des Bauplanungsrechts an. Grundlage ist der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts (BT-Drs. 21/6588). Am 23. September 2026 fand hierzu die öffentliche Anhörung der Sachverständigen im zuständigen Bundestagsausschuss statt.

Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Mit den vorgeschlagenen Änderungen will die Bundesregierung die Handlungsmöglichkeiten der Städte und Gemeinden erweitern. Für diese sind insbesondere die neuen Verfahrensregeln (I.), die stärkere Gewichtung des Wohnungsbaus (II.), die Regelungen zur Klimaanpassung (III.) sowie zusätzliche Handlungsmöglichkeiten (IV.) von Bedeutung. Diese werden nachfolgend dargestellt und bewertet (V.).

   I. Digitale Verfahren und weniger Beteiligungsschritte

Die Bauleitplanung soll künftig durchgängig digital erfolgen. Hierzu sieht der Entwurf für die Beteiligung der Öffentlichkeit die Veröffentlichung der Planentwürfe im Internet und die elektronische Übermittlung von Stellungnahmen vor (§ 3 Abs. 1 Satz 1 und Satz 4 Nr. 1 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 13). Der Datenstandard XPlanung soll bei der Erstellung von Planunterlagen für Bauleitpläne und sonstige städtebauliche Satzungen verbindlich verwendet werden (§ 2 Abs. 4 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 12). Für Personen, die aus nachweisbaren persönlichen Gründen auf einen anderen Zugang angewiesen sind, muss die Gemeinde auf Anfrage eine zusätzliche Zugangs- und Stellungnahmemöglichkeit eröffnen (§ 3 Abs. 1 Satz 4 Nr. 4 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 13).

Auch die Veröffentlichung der fertigen Bauleitpläne soll neu geregelt werden. Flächennutzungspläne und Bebauungspläne sollen im Standard XPlanung zusammen mit ihrer Begründung im Internet veröffentlicht und über ein zentrales Internetportal zugänglich gemacht werden. Die Internetadresse ist ortsüblich bekannt zu machen. An diese Bekanntmachung knüpfen das Wirksamwerden beziehungsweise das Inkrafttreten des Plans an (§ 6a Abs. 1 und § 10a Abs. 1 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 17 und 19).

Zugleich will der Gesetzgeber die Möglichkeit schaffen Beteiligungsschritte zu reduzieren und zu beschleunigen. Die bisher grundsätzlich vorgeschriebene frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung soll künftig im Ermessen der Gemeinde stehen (§ 3 Abs. 3 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 14). Auch eine erneute Beteiligung nach Änderungen des Entwurfs soll nur erfolgen, wenn die Änderung offensichtlich erstmals oder stärker Belange die betroffene Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange berührt und soll sich dann auf dieses Beschränken (§ 4a Abs. 3 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 15). Kritisch zu sehen ist der nunmehr vorgesehene Gleichlauf der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange (§ 4a Abs. 2 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 14). Die Träger öffentlicher Belange haben dann keine Möglichkeit mehr, im Bauleitplanverfahren fachliche Einwendungen der Öffentlichkeit (z.B. der Umweltverbände) abzuprüfen und in ihre Stellungnahme einzubeziehen. Ob sich hierdurch tatsächlich eine Beschleunigung des Verfahrens ergibt oder dieses durch die Änderung nicht vielmehr fehleranfälliger wird ist fraglich.

Auch ein Verzicht auf eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung muss im Hinblick auf die Risiken im Einzelfall abgewogen werden. Gerade bei konfliktträchtigen Planungen kann sie dazu beitragen, örtliche Besonderheiten, gegenläufige Interessen und mögliche Alternativen rechtzeitig zu erkennen und Fehler der Planung zu korrigieren.

Zudem ist fraglich, ob der Gesetzgeber den Gemeinden mit den nunmehr vorgesehenen Fristen einen Gefallen tut. Nach dem vorgesehenen § 4b Abs. 3 Satz 1 BauGB-E soll ein Bauleitplanverfahren innerhalb von zwei Jahren ab seiner Einleitung abgeschlossen werden. Zwischen dem Ende der Veröffentlichungsfrist für den Planentwurf und der Veröffentlichung des fertigen Bauleitplans sollen grundsätzlich höchstens zwölf Monate liegen (§ 4b Abs. 3 Satz 2 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 15). Außerdem sollen Gemeinden im Internet über den Verfahrensstand und gegebenenfalls über die Gründe einer Fristüberschreitung informieren (§ 4b Abs. 3 Satz 3 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 15 f.). Eine Rechtsfolge knüpft der Gesetzgeber an etwaige Fristüberschreitungen gleichwohl nicht (vgl. BT-Drs. 21/6588, S. 86). Insoweit ist der Beschleunigungseffekt höchst zweifelhaft, zumal Kommunen auch weiterhin einer sicheren Planung den Vorzug zu einer (vermeintlich) schnelleren Planung geben sollten.

   II. Mehr Gewicht für den Wohnungsbau in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt

Ein zentraler Bestandteil der Novelle ist der geplante § 1 Abs. 7a BauGB-E, der auf die Deckung von Wohnraumbedarf in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zielt. Danach soll die in einem Bebauungsplan vorgesehene Wohnbebauung unter bestimmten Voraussetzungen im überragenden öffentlichen Interesse liegen und als vorrangiger Belang in die jeweiligen Abwägungen eingestellt werden (§ 1 Abs. 7a Satz 1 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 11). Erfasst werden auch bestimmte ergänzende Nutzungen, beispielsweise soziale Einrichtungen oder die wohnungsnahe Versorgung (§ 1 Abs. 7a Satz 2 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 11 f.). Voraussetzung ist insbesondere, dass sich die Planung auf ein durch Rechtsverordnung nach § 201a BauGB bestimmtes Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bezieht und ein Baugebiet festgesetzt werden soll, das zumindest auch dem Wohnen dient (§ 1 Abs. 7a Satz 1 und 3 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 11 f., ausführlich unter Rn. 76).

Auch innerhalb dieses Anwendungsbereichs entsteht kein uneingeschränkter Vorrang. Die Gesetzesbegründung stellt ausdrücklich klar, dass zwingende rechtliche Vorgaben unberührt bleiben (BT-Drs. 21/6588, S. 77). Das neue Gewicht des Wohnungsbaus ersetzt somit weder die Ermittlung der betroffenen Belange noch die Lösung konkreter Nutzungskonflikte. Gemeinden müssen auch weiterhin nachvollziehbar begründen, wie sie etwa mit zusätzlichen Verkehrsbelastungen, Lärm oder dem Verlust von Freiflächen umgehen und sämtliche abwägungserheblichen Belange mit dem ihnen jeweils zukommenden Gewicht in die Abwägung einstellen.

   III. Klimaanpassung als konkrete Planungsaufgabe

Neben der Förderung des Wohnungsbaus soll auch die Klimaanpassung im Baugesetzbuch deutlicher verankert werden. Der Entwurf sieht vor, insbesondere Klimaanpassungs- und Starkregenvorsorgekonzepte sowie Hochwassergefahren- und Hitzebelastungskarten im Planungsverfahren zu berücksichtigen (§ 1a Abs. 5 Satz 1 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 12). Eine eigenständige Pflicht, diese Grundlagen zu erstellen, wird durch diese Regelung nicht eingeführt. Vorhandene Erkenntnisse sollen jedoch gezielter in die Planung einfließen (BT-Drs. 21/6588, S. 78).

Hinzu kommt der Grundsatz einer wassersensiblen Stadtentwicklung. Durch ausreichend versickerungsfähige Flächen, Verdunstungsmöglichkeiten und einen geringen Oberflächenabfluss soll eine Annäherung an einen naturnahen Wasserhaushalt erreicht werden (§ 1a Abs. 5 Satz 2 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 12). Praktisch betrifft dies beispielsweise Versickerungsflächen, Regenrückhaltung, Entsiegelung und Begrünung. Die Grundsätze zur Klimaanpassung und zum Wasserhaushalt sind ausdrücklich in der gemeindlichen Abwägung zu berücksichtigen (§ 1a Abs. 5 Satz 3 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 12).

Der Regierungsentwurf greift insoweit ein aktuelles Thema auf, das bereits durch die vergangenen Hitzesommer in vielen Kommunen zu einem Umdenken bei der Planung geführt hat. Es geht letztlich darum, die Kommunen auf die Klimaveränderungen einzustellen und die notwendigen Anpassungen konkret in der Bauleitplanung umzusetzen. Diese stärkere Schwerpunktsetzung kann dazu beitragen, in jedem Bauleitplanverfahren den Fokus auf die Klimafolgen der Planung zu legen und Themen der Versiegelung und Nachverdichtung, der Notwendigkeit von Freiflächen und Versickerungsflächen oder der Intensität von Begrünung zugunsten der Klimaanpassung auszugestalten (zu Grün- und Freiflächen siehe auch § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 10).

   IV. Zusätzliche Handlungsmöglichkeiten für Gemeinden

Mit weiteren vorgesehenen Änderungen will der Gesetzgeber den Gemeinden mehr Spielraum bei der räumlichen Steuerung und der Nutzungsmischung geben. So soll die Aufstellung sachlicher oder räumlicher Teilflächennutzungspläne ermöglicht werden (§ 5 Abs. 1 Satz 2 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 16), was aktuell nur in den Sonderfällen des § 5 Abs. 2b BauGB möglich ist (BT-Drs. 21/6588, S. 87).

Darüber hinaus sollen Darstellungen im Flächennutzungsplan eine Privilegierungswirkung für solche Außenbereichsvorhaben entfalten können, die bislang nicht privilegiert sind. Hierfür sieht der Entwurf die Darstellung entsprechender Sonderbauflächen vor und nennt insbesondere Vorhaben im Bereich erneuerbarer Energien und Elektromobilität sowie Rechenzentren (§ 5 Abs. 5 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 16 und 89). Damit erleichtert der Gesetzgeber etwaige Anpassungen auf der Ebene der Flächennutzungsplanung. Gleichwohl bleibt es bei der konkreten Baugenehmigung bei den bisherigen Voraussetzungen des § 35 BauGB.

Die vom Gesetzgeber vorgeschlagenen Änderungen beziehen sich nicht nur auf das BauGB sondern begleitend auch auf die BauNVO. So sollen zukünftig Kerngebiete ausdrücklich auch dem Wohnen dienen können, soweit der Bebauungsplan dies festsetzt (§ 7 Abs. 1 Satz 2 BauNVO-E; BT-Drs. 21/6588, S. 48). Hierdurch beabsichtigt der Gesetzgeber die bislang bestehende Einschränkung, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Gebiets gewahrt bleiben muss, für Wohnzwecke abzuschaffen (BT-Drs. 21/6588, S. 144). Außerdem sieht der Gesetzgeber experimentelle Sondergebiete vor, bei denen von den regulären Baugebietstypen abgewichen werden kann und unterschiedliche Nutzungen miteinander verbunden werden können (§ 11 Abs. 2a BauNVO-E; BT-Drs. 21/6588, S. 49). Auch bei dieser Regelung ist jedoch in der Praxis Vorsicht geboten, da auch das experimentelle Mischgebiet die Zuordnung verschiedener miteinander unvereinbarer Nutzungen nicht aushebeln kann (siehe auch BT-Drs. 21/6588, S. 147).

   V. Ausblick

Die geplante BauGB-Novelle bietet Ansatzpunkte für einfachere Verfahren und eine stärker an örtlichen Bedürfnissen ausgerichtete Planung. Ob daraus tatsächlich eine Beschleunigung für Planungsverfahren entsteht, hängt jedoch auch zukünftig wesentlich von der rechtssicheren praktischen Umsetzung ab. Dabei setzen kürzere Verfahren voraus, dass entscheidungserhebliche Konflikte früh erkannt und planerisch gelöst werden. Der Entwurf ist insgesamt zu begrüßen. Auch in der bisherigen parlamentarischen Debatte wurden die Vorschläge grundsätzlich positiv aufgefasst (zu den Stellungnahmen der Sachverständigenanhörung des Ausschusses für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen siehe hier).

Kritisch zu sehen ist allerdings der Versuch des Gesetzgebers die unionsrechtlich unzulässige materielle Präklusionsregelung wieder einzuführen (§ 4a Abs. 6 BauNVO-E; BT-Drs. 21/6588, S. 15). Sollte die Regelung wie aktuell vorgesehen verabschiedet werden, wird dies in den kommenden Jahren zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen, bis dies vom BVerwG oder vom EuGH (erneut) geklärt wurde (vgl. insoweit bereits EuGH, Urteil vom 15.10.2015, Rs. C-137/14, Rn. 68 ff.).

Wir begleiten die weitere Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens und unterstützen Städte und Gemeinden bei der rechtssicheren Gestaltung ihrer Bauleitplanung sowie bei der Bewältigung der damit verbundenen umweltrechtlichen Fragen.

 

Würzburg, den 30.09.2026
gez. Rechtsanwalt Dr. Eric Weiser-Saulin