Tiny Houses und Anbauten liegen im Trend. Gerade in dicht bebauten Ortslagen stellt sich dabei häufig die Frage: Was darf eigentlich auf, an oder neben eine bestehende Grenzgarage gebaut werden?

Eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Würzburg zeigt, dass diese Frage keineswegs nur theoretischer Natur ist: Mit Urteil vom 10. Juli 2025, Az.: W 5 K 24.2081, hat das Verwaltungsgericht Würzburg eine Nachbarklage gegen eine Baugenehmigung für ein Gästehaus oberhalb einer bestehenden Grenzgarage abgewiesen.

Das Vorhaben war wie folgt geplant: Auf einer bereits bestehenden grenzständigen Doppelgarage sollte oberhalb eines Teils des flachen Garagendachs ein Gästehaus errichtet werden. Dieses sollte jedoch nicht selbst unmittelbar an der Grundstücksgrenze stehen, sondern gegenüber der Grenzwand der Garage um 3 m zurückversetzt sein. Konstruktiv sollte es auf Stützpfeiler bzw. Stelzen gestellt werden. Vorgesehen waren eine untere Wohnebene mit Aufenthaltsraum, Dusche und WC sowie eine obere Schlafebene.

Worum ging es rechtlich?

Im Kern ging es um das bayerische Abstandsflächenrecht, also Art. 6 BayBO. Abstandsflächen dienen vor allem der Belichtung, Belüftung, dem Brandschutz und dem nachbarlichen Wohnfrieden. Bei Garagen ist es so, dass diese unter bestimmten Voraussetzungen unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen und insoweit innerhalb der Abstandsflächen „privilegiert“ sind (Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO).

Diese Privilegierung beruht darauf, dass von einer typischen Garagennutzung regelmäßig andere Wirkungen ausgehen als von Aufenthaltsräumen. Das mit einer Garage verbundene Ein- und Ausfahren mit dem Auto oder das Lagern von Gartengeräten ist etwas anderes als der dauerhafte Aufenthalt von Menschen unmittelbar im Grenzbereich.

Kurz gesagt: Eine Grenzgarage bleibt nur solange privilegiert, wie sie funktional auch tatsächlich Garage bleibt.

 

VG Würzburg: Tiny House auf Grenzgarage bei 3 m Abstand und eigenständiger Konstruktion erlaubt

Das Verwaltungsgericht Würzburg hat die Klage gegen die Baugenehmigung dennoch abgewiesen.

Zwar hielt das Gericht eine abstandsflächenrechtliche Neubetrachtung des Gebäudekomplexes aus Grenzgarage und Gästehaus grundsätzlich für erforderlich. Es erkannte also, dass durch das Gästehaus oberhalb der Garage bei natürlicher Betrachtungsweise eine erhöhte Außenwand zur Grundstücksgrenze entsteht. Daran änderten auch der Rückversatz des Gästehauses um 3 m und eine Trennfuge zum Garagendach nichts. Im Ergebnis sah das Gericht die abstandsflächenrechtlichen Anforderungen aber dennoch als eingehalten an. Entscheidend war, dass das Gästehaus selbst einen Abstand von 3 m zur Grundstücksgrenze einhielt und nach den Bauvorlagen „konstruktiv eigenständig“ errichtet werden sollte. Die bisherige Privilegierung der Grenzgarage entfalle deshalb nicht.

Das bedeutet: Im Verwaltungsgerichtsbezirk Würzburg kann es nach dieser Entscheidung möglich sein, ein Tiny House oberhalb einer bestehenden Grenzgarage zu genehmigen, wenn dieses Gebäude „konstruktiv eigenständig“ geplant wird und die erforderlichen Abstandsflächen von mindestens 3 m einhält.

 

Noch nicht das letzte Wort?

Die Entscheidung bewegt sich an einer rechtlich sensiblen Schnittstelle. Einerseits ist anerkannt, dass eine Grenzgarage ihre Privilegierung verlieren kann, wenn sie baulich verändert und insbesondere unter Verwendung ihrer Bausubstanz aufgestockt wird. Dann kann das Gesamtgebäude abstandsflächenpflichtig werden.

Andererseits kann es nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs auf die konstruktive Selbständigkeit des neuen Bauteils ankommen (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 25. April 2023 – 9 ZB 22.434). Ist der neue Bauteil eigenständig und wird die darunterliegende Garage nicht in eine Aufenthaltsnutzung einbezogen, kann dies gegen eine Entprivilegierung der Garage sprechen.

Genau hier liegt die Spannung: Ist ein auf Stelzen geplantes Gästehaus oberhalb einer Grenzgarage noch ein eigenständiger Baukörper? Oder entsteht bei natürlicher Betrachtung ein einheitliches Gesamtbauwerk, das insgesamt neu abstandsflächenrechtlich zu bewerten ist (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 19. September 2022 – 9 CS 22.1627)?

Das Verwaltungsgericht Würzburg hat sich in dem entschiedenen Fall dafür entschieden, dass es auf die konstruktive Selbstständigkeit des Anbaus auf der Garage ankomme. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Bayerische Verwaltungsgerichtshof dies ebenso beurteilen würde, bleibt abzuwarten. Eine obergerichtliche Klarstellung wäre wünschenswert, weil es in der Praxis gerade bei Grenzgaragen, Aufstockungen und Tiny-House-ähnlichen Vorhaben häufig auf diese Abgrenzung ankommt.

 

Konstruktiv selbständig – aber was heißt das praktisch?

Für die Genehmigungsfähigkeit war entscheidend, dass das Gästehaus nach den Bauvorlagen nicht direkt auf der Garage aufliegen sollte. Es sollte vielmehr konstruktiv selbständig errichtet werden. Man musste sich das Vorhaben also so vorstellen können, dass die darunterliegende Garage theoretisch entfernt werden könnte und das Gästehaus weiterhin auf seiner eigenen Konstruktion steht.

In der Praxis ist genau das der neuralgische Punkt. Denn eine Baugenehmigung kann auf dem Papier rechtlich funktionieren, während die tatsächliche bauliche Umsetzung noch andere Fragen aufwirft. Hält die Stelzenkonstruktion wirklich? Ist der Untergrund tragfähig? Liegt das Gebäude tatsächlich nicht auf dem Garagendach auf? Oder kommt es doch zu Einwirkungen auf die bestehende Garage?

Das Verwaltungsgericht Würzburg hat solche Fragen im konkreten Nachbarverfahren im Wesentlichen dem Vollzug zugeordnet. Maßgeblich war also nicht, ob die Konstruktion später technisch einwandfrei umgesetzt wird, sondern was die Baugenehmigung erlaubt und ob dadurch nachbarschützende Vorschriften verletzt werden.

 

Für Bauherren kann die Entscheidung Chancen eröffnen. Für Nachbarn kann sie Anlass sein, die Planunterlagen sehr genau prüfen zu lassen.

Für Bauherren eröffnet die Entscheidung Gestaltungsspielräume. Wer auf einem bestehenden Grundstück zusätzlichen Wohnraum, ein Arbeitszimmer oder ein kleines Tiny-House-ähnliches Gebäude schaffen möchte, sollte eine bestehende Grenzgarage nicht vorschnell als Ausschlussgrund ansehen. Entscheidend ist aber eine saubere Planung: Das Gebäude muss – nach der Rechtsprechung des VG Würzburg – in den Bauvorlagen als eigenständiger Baukörper dargestellt werden. Die Abstandsflächen müssen stimmen.

Für Nachbarn zeigt die Entscheidung dagegen, dass der Rechtsschutz gegen solche Vorhaben anspruchsvoll ist. Nicht jede zusätzliche Bebauung auf dem Nachbargrundstück verletzt automatisch Nachbarrechte. Eine schlechtere Aussicht, eine empfundene Wertminderung oder eine allgemein als störend empfundene Nachverdichtung reichen meist nicht aus.

Gerade bei Grenzgaragen kommt es aber auf Details an. Wenige Zentimeter beim Grenzverlauf, unklare Höhenangaben, der natürliche Geländeverlauf oder eine nicht eindeutig geregelte Dachnutzung können rechtlich relevant sein.

 

Wir beraten Sie gerne – als Nachbar und als Bauherr

Wenn Sie als Nachbar von einem solchen Bauvorhaben betroffen sind, prüfen wir gerne, ob die Baugenehmigung nachbarschützende Vorschriften verletzt.

Wenn Sie als Bauherr ein solches Tiny House verwirklichen möchten, unterstützen wir Sie ebenfalls gerne – von der ersten rechtlichen Einschätzung über die Abstimmung mit dem Landratsamt bis hin zum Austausch mit Ihrem Architekten.

Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie eine rechtliche Bewertung wünschen.

 

Würzburg, den 09.06.2026
gez. RAin Ariadni von Fournier