Mit dem sogenannten „Bauturbo“-Gesetz („Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“) hat der Gesetzgeber neue Instrumente geschaffen, um Wohnbauvorhaben schneller zu ermöglichen. Das Gesetz ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten und markiert damit einen echten Systemwechsel in der Praxis. Der „Bauturbo“ ist nicht mehr nur Gegenstand von politischen Debatten und Schlagzeilen, sondern stellt nunmehr verbindliches Recht dar, das kommunale Entscheidungsprozesse spürbar beeinflusst.

Die Grundidee ist so einfach wie anspruchsvoll: In bestimmten Konstellationen können neue Wohnbauvorhaben zugelassen werden, ohne dass es eines langwierigen Bebauungsplanverfahrens oder einer Änderung des Bebauungsplans bedarf. Für Kommunen bedeutet das zugleich Chance und Risiko. Einerseits kann dringend benötigter Wohnraum pragmatisch ermöglicht werden. Andererseits steigt der Druck, städtebauliche Leitlinien, Nachbarschutz und Umweltbelange auch unter verkürzten Verfahrensabläufen rechtssicher zu steuern.

Was ist neu? Die zentralen Abweichungsinstrumente im BauGB

Der Bauturbo bringt mehrere neue Abweichungsmöglichkeiten in das Baugesetzbuch. Für die kommunale Praxis stehen drei Bausteine im Vordergrund:

Erstens ermöglicht § 31 Abs. 3 BauGB n.F. mit Zustimmung der Gemeinde Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus – nicht mehr nur im „Einzelfall“, sondern auch in „mehreren vergleichbaren Fällen“. Damit wird eine Befreiungspraxis möglich, die Nachverdichtung in ganzen Bereichen erleichtern kann, ohne sofort eine Planänderung des Bebauungsplans auszulösen. Kommunen sollten dabei allerdings im Blick behalten, dass eine breite Befreiungspraxis Festsetzungen eines Bebauungsplans faktisch entwerten kann. Je häufiger vergleichbare Abweichungen auftreten, desto wichtiger werden klare Kriterien für „vergleichbare Fälle“ oder eine planerische Nachsteuerung.

Zweitens wird für den unbeplanten Innenbereich in § 34 BauGB ein neuer Absatz 3b eingefügt. Danach kann mit Zustimmung der Gemeinde vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Neuregelung eröffnet gerade dort Spielräume, wo Innenentwicklung gewollt ist (beispielsweise auf hinterliegenden Grundstücken, Grundstücksteilen in zweiter Reihe oder in Hinterhöfen), aber das klassische „Einfügen“ nach der bisherigen Gesetzeslage am Maß der baulichen Nutzung scheitern würde. Möglich ist hiernach auch die Erweiterung von Nichtwohngebäuden zugunsten von Wohnraum, indem Supermärkte um Etagen zur Wohnnutzung aufgestockt werden.

Drittens schafft § 246e BauGB als befristete Sonderregelung bis zum 31. Dezember 2030 die Möglichkeit, mit Zustimmung der Gemeinde von Vorschriften des Baugesetzbuchs und von Vorschriften abzuweichen, die aufgrund des Baugesetzbuchs erlassen wurden, soweit dies der Wohnraumschaffung dient. Dieses Instrument ist besonders weitreichend und wird in der Praxis vor allem dort relevant, wo § 31 Abs. 3 oder § 34 Abs. 3b BauGB nicht ausreichen, um ein Wohnprojekt zu realisieren. Gerade im Außenbereich ist jedoch Zurückhaltung geboten: § 246e BauGB ist hier gemäß § 246e Abs. 3 BauGB nur anwendbar, wenn das Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Flächen steht, die nach § 30 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB oder nach § 34 BauGB zu beurteilen sind. In der Praxis spricht daher vieles dafür, klassische Außenbereichsentwicklungen weiterhin zu vermeiden und eher an moderate Arrondierungen an bestehenden Siedlungsrändern zu denken.

Gemeinsam ist den genannten Instrumenten, dass die Zustimmung der Gemeinde tatbestandlich vorausgesetzt ist. Die Zustimmung der Gemeinde ist kein bloßes „Einvernehmen“, sondern das funktionale Ersatzstück für die insoweit entfallene Planung, mit dem die Gemeinde ihre Vorstellungen zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung einbringen soll.

Wo ist der Bauturbo anwendbar – und wo liegen die Grenzen?

Anwendbar sind die neuen Instrumente nur zugunsten von Wohnraum. Wohnraum im Kontext des Bauturbos meint Wohnnutzung im engeren Sinn. Erfasst sind Gebäude, die Wohnzwecken dienen und auf eine dauerhafte Nutzung ausgerichtet sind. Nicht gemeint ist demgegenüber eine bloße Beherbergung (z.B. Hotel-/Gästeunterkünfte), bei der typischerweise die kurzfristige Unterbringung wechselnder Nutzer im Vordergrund steht.

Die Neuregelungen des § 246e BauGB gelten zudem gemäß § 246e Abs. 4 BauGB nur befristet bis Ende 2030. Das heißt: Von den Abweichungsmöglichkeiten des Bauturbos kann nur bis zum 31.12.2030 im Genehmigungsverfahren Gebrauch gemacht werden. Wird die Genehmigung jedoch noch rechtzeitig auf dieser Grundlage erteilt, bleibt sie auch nach 2030 wirksam.

Für Vorhaben im Außenbereich gilt neben der bereits erwähnten Hürde des räumlichen Zusammenhangs nach § 246e Abs. 3 BauGB zusätzlich, dass auch naturschutzrechtliche Vorgaben zu beachten sind. § 246e Abs. 3 Satz 2 BauGB verweist insoweit ausdrücklich auf § 18 BNatSchG.

Inhaltlich führen zwei Prüfschienen durch alle Instrumente: die Würdigung nachbarlicher Interessen und die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen. Wichtig ist außerdem: Der Bauturbo kann nicht am Fachrecht vorbei durchgeführt werden. Abstandsflächen, Immissionsschutz, Wasserrecht, Bodenschutz, Artenschutz und Denkmalschutz bleiben uneingeschränkt zu beachten. Die neu geschaffenen Abweichungsmöglichkeiten betreffen im Kern nur BauGB und BauNVO – nicht die übrigen materiellen Anforderungen des öffentlichen Rechts.

Eine potentielle Risikoquelle kann künftig die Umweltprüfung darstellen. Denn falls eine Abweichung im Außenbereich oder bei Abweichungen von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat, verlangt § 246e Absatz 1 Satz 2 BauGB eine Strategische Umweltprüfung nach UVPG. Für Kommunen heißt das ganz praktisch: Schnell wird es vor allem dort gehen, wo Umweltkonflikte von vornherein beherrschbar sind. Verzögerungen drohen dagegen immer dann, wenn schon auf den ersten Blick „rote Lampen“ leuchten: Artenschutz (Brutplätze, Fledermäuse, FFH-Bezug), erhebliche Eingriffe in Natur und Landschaft, Überschwemmungsbereiche, Wasserschutz, Altlasten oder eine Außenbereichslage mit spürbarer Flächeninanspruchnahme. Gerade in solchen Konstellationen ist eine vorschnelle Zustimmung riskant.

Die gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB: Fristen und Verfahren

§ 36a BauGB bringt eine neue Taktung in die Zusammenarbeit zwischen Bauaufsicht und Gemeinde: Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens verweigert wird. Damit ist die Entscheidungsfrist immerhin einen Monat länger als beim klassischen gemeindlichen Einvernehmen nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Gleichwohl bleibt der Zeitdruck erheblich, weil die Gemeinde innerhalb dieser drei Monaten die städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens bewerten und eine tragfähige Entscheidung treffen muss, sofern sie ihre Zustimmung zu dem Vorhaben erteilen möchte.

Daneben kann die Gemeinde nach § 36a Abs. 2 BauGB der betroffenen Öffentlichkeit auf eigene Initiative Gelegenheit zur Stellungnahme geben. Nutzt die Gemeinde diese Möglichkeit der Beteiligung, setzt sie der Öffentlichkeit eine angemessene Stellungnahmefrist, die höchstens einen Monat betragen darf. Die dreimonatige Entscheidungsfrist des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB verlängert sich dann um die Dauer dieser Stellungnahmefrist – je nachdem also um einige Wochen oder maximal um einen Monat.

Für Kommunen ist daher entscheidend, frühzeitig klare interne Abläufe und Zuständigkeiten festzulegen. Andernfalls droht entweder eine Zustimmung „durch Fristablauf“ oder – aus Vorsicht – eine Verweigerung der Zustimmung zum Vorhaben, weil offene Abwägungsfragen innerhalb der knappen Frist nicht mehr geklärt werden können.

Schließlich bestimmt § 36a Abs. 3 BauGB, dass die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung nur im Rahmen des Rechtsbehelfsverfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft werden kann.

Inhaltlich ist besonders hervorzuheben, dass § 36a BauGB eine Zustimmung „unter der Bedingung“ erlaubt, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Damit eröffnet der Gesetzgeber einen Mechanismus, mit dem kommunale Anforderungen, die typischerweise in planerischen Festsetzungen oder in städtebaulichen Verträgen abgesichert werden, im Rahmen des Zustimmungsverfahrens aufgegriffen und rechtlich gebunden werden können. Für die Anwendung ist dabei maßgeblich, dass Bedingungen und Verpflichtungen eine tragfähige städtebauliche Anknüpfung aufweisen und in einem rechtlich zulässigen Rahmen bleiben; die Ausgestaltung ist im Einzelfall sorgfältig zu begründen und zu dokumentieren.

Ein weiterer Fallstrick ist die Gleichbehandlung: Wer einmal zustimmt, erzeugt Erwartungshaltungen. Bei vergleichbaren Vorhaben kann sich der Entscheidungsspielraum über Art. 3 Abs. 1 GG verengen; ablehnende Entscheidungen müssen deshalb nachvollziehbar städtebaulich begründet sein und sollten idealerweise an vorher kommunizierte Leitlinien anknüpfen.

Fazit: Bauturbo nutzen und kommunale Steuerung rechtskonform absichern

Der Bauturbo eröffnet Bauherren und Gemeinden neue Möglichkeiten, Wohnraum schneller zu schaffen und zugleich flexibel auf lokale Bedarfe zu reagieren. Mit den neuen Abweichungsinstrumente (§ 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und § 246e BauGB) verschiebt sich die Steuerung stärker in das Zustimmungsverfahren.

Die Gemeinde wird zur zentralen „Schaltstelle“ für die rechtssichere Zulassung und muss ihre städtebaulichen Leitlinien, nachbarliche Belange und Umweltanforderungen in kurzer Zeit prüfen.

Unsere Kanzlei unterstützt Gemeinden und Städte dabei, den Bauturbo rechtssicher in die Praxis zu überführen. Gerade bei sensiblen Konstellationen im Außenbereich oder bei möglichen Umweltkonflikten (SUP/UVP, Artenschutz, Eingriffsregelung) ist es entscheidend, Risiken frühzeitig zu erkennen, rechtssichere Alternativen zu entwickeln und die Entscheidungsgrundlagen so aufzubereiten, dass sie auch im Streitfall Bestand haben.

Viele Detailfragen zur Anwendung der neuen Abweichungsinstrumente sind derzeit noch nicht durch die Rechtsprechung geklärt.

In der Literatur zeichnen sich jedoch bereits zentrale Auslegungs- und Abgrenzungsfragen ab, die Kommunen in der Praxis frühzeitig im Blick haben sollten. Dazu zählen insbesondere:

  • Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB
    • Rechtsnatur der Zustimmung, Bindungsgrad und gerichtliche Kontrolle der Zustimmung/Versagung (keine Ersetzbarkeit, keine Einklagbarkeit; Kontrolle meist nur inzident)
  • § 31 Abs. 3 BauGB (Befreiung) – „mehrere vergleichbare Fälle“
    • Auslegung der „vergleichbaren Fälle“ sowie Folgewirkungen für den Bebauungsplan (Selbstbindung/Ermessensbindung, Risiko der faktischen Entwertung von Festsetzungen des Bebauungsplans)
  • § 34 Abs. 3b BauGB (unbeplanter Innenbereich) – Abweichung vom Einfügen
    • Inhalt der „öffentlichen Belange“: Weite Auslegung (inkl. §§ 1 Abs. 6, 1a, 35 Abs. 3 BauGB etc.); offen diskutiert wird u. a., ob ein ausgelöstes Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) als öffentlicher Belang „sperrend“ wirken kann
  • § 246e BauGB (eigentliche „Experimentierklausel“)
    • Abgrenzung zu § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b BauGB sowie Reichweite der Abweichungsmöglichkeiten („von sämtlichen Vorschriften des BauGB und den aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften“)
  • Umweltbelange / SUP- und UVP-Schnittstellen
    • Prüfmaßstab und unionsrechtskonforme Ausgestaltung (überschlägige Umweltauswirkungsprüfung, Beteiligung, Artenschutz/Eingriffsregelung als fortbestehende Konfliktfelder)
  • Flankierende Neuerungen mit kommunalem Praxisbezug
    • § 250 BauGB (Umwandlungsschutz) und Lärm/Planerhaltung: Verlängerung und Anwendungsfragen (u. a. „zusätzlicher Wohnraum“) sowie neue Konflikt- und Abgrenzungsfragen (TA Lärm) mit Folgewirkungen für Nachbarschaftsstreitigkeiten

Unsere Kanzlei verfolgt die fachliche Diskussion und erste Anwendungserfahrungen der Behörden sowie die sich abzeichnende Rechtsprechung zu § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b, § 246e und insbesondere § 36a BauGB fortlaufend.

Falls Sie Fragen zum Anwendungsbereich und Regelungsgehalt des „Bauturbo“ haben, sprechen Sie uns gerne an.

Würzburg, den 22.01.2026

gez. RAin Ariadni von Fournier