Warum landwirtschaftliche Grundstücksgeschäfte oft eine Genehmigung brauchen

Wer ein land- oder forstwirtschaftlich genutztes Grundstück kauft oder verkauft, kommt an einer Besonderheit des deutschen Rechts nicht vorbei: dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG). Ziel des Gesetzes ist es, landwirtschaftliche Flächen vor einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden zu schützen und die Existenz landwirtschaftlicher Betriebe zu sichern. Deshalb bedarf die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks in aller Regel der Genehmigung der zuständigen Behörde, bevor der Kaufvertrag wirksam vollzogen werden kann.

Unternehmen, die Flächen für Gewerbeansiedlungen, Rohstoffabbau oder Infrastrukturvorhaben erwerben möchten, und Gemeinden, die landwirtschaftliche Flächen für Bauleitplanung, Ausgleichsmaßnahmen oder kommunale Projekte benötigen, sind regelmäßig mit dem Genehmigungserfordernis des GrdstVG konfrontiert. Ohne die Genehmigung bleibt der Grundstückskauf schwebend unwirksam – ein erhebliches Risiko für jede Investitions- und Planungsentscheidung.

Wann die Genehmigung versagt werden darf

Die Genehmigungsbehörde darf einen Grundstückskauf nicht nach freiem Ermessen verweigern. Das Gesetz nennt in § 9 Abs. 1 GrdstVG abschließend die Gründe, aus denen eine Genehmigung versagt werden kann. Der praktisch bedeutsamste Versagungsgrund ist die sogenannte ungesunde Verteilung von Grund und Boden: Sie liegt regelmäßig vor, wenn ein aufstockungsbedürftiger und leistungsfähiger Landwirt bereit und in der Lage ist, das Grundstück zu einem angemessenen, dem Marktwert entsprechenden Preis zu erwerben, und das Grundstück stattdessen an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll.

Für Unternehmen und Gemeinden bedeutet das zunächst eine unangenehme Ausgangslage: Steht ein aufstockungswilliger Landwirt bereit, kann die Behörde die Genehmigung des Kaufvertrags verweigern – selbst wenn das eigene Vorhaben wirtschaftlich sinnvoll und öffentlich erwünscht ist. Genau an dieser Stelle setzt jedoch eine wichtige gesetzliche Ausnahme an, die in der Praxis häufig übersehen wird.

Der Ausweg: Volkswirtschaftliche Belange nach § 9 Abs. 6 GrdstVG

Nach § 9 Abs. 6 GrdstVG ist die Genehmigung trotz Vorliegens eines Versagungsgrundes zu erteilen, wenn allgemeine volkswirtschaftliche Belange den Erwerb erfordern. Diese Regelung ist keine bloße Härtefallklausel, sondern ein eigenständiger, in der Rechtsprechung sorgfältig ausgeformter Anspruchstatbestand: Liegen volkswirtschaftliche Belange vor, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung – der Vorrang des aufstockungsbedürftigen Landwirts tritt dann zurück.

Ein weit auszulegender Begriff

Der Bundesgerichtshof legt den Begriff der volkswirtschaftlichen Belange großzügig aus. Erfasst sind nicht nur die im Gesetzeswortlaut ausdrücklich genannten Vorhaben der Roh- und Grundstoffgewinnung, sondern sämtliche überindividuellen Interessen von Industrie, Gewerbe, Handel, Verkehr, Energieversorgung und Bauwesen. Entscheidend ist, dass das jeweilige Vorhaben – ebenso wie die Landwirtschaft selbst – auf Flächen im Außenbereich angewiesen ist und nicht ohne Weiteres auf andere Standorte ausweichen kann.

Diese weite Auslegung ist in der obergerichtlichen Rechtsprechung seit Langem gefestigt (OLG Karlsruhe, RdL 1977, 186 [188]; OLG Stuttgart, RdL 1968, 167 [168] und RdL 1982, 133 [134]; OLG Oldenburg, RdL 2001, 295 [296]) und wird vom Bundesgerichtshof kontinuierlich fortentwickelt und auf neue Vorhaben übertragen (BGH, Beschluss vom 15. April 2011 – BLw 12/10 –, NJW-RR 2011, 1522 Rn. 15, unter Bezugnahme auf OLG Oldenburg, NJW-RR 2010, 742 [743]). Besonders anschaulich zeigt sich das bei der Energiewende: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Energiegewinnung durch Windkraft dem Ausbau einer umweltschonenden Energieversorgung dient und den volkswirtschaftlichen Belangen zuzuordnen ist (BGH, Beschluss vom 15. April 2011 – BLw 12/10 –, NJW-RR 2011, 1522 Rn. 16), und diese Wertung mit Beschluss vom 12. April 2024 ausdrücklich auf die Energiegewinnung durch Photovoltaik erstreckt (BGH, Beschluss vom 12. April 2024 – BLw 2/22 –, juris). Für Investoren im Bereich erneuerbarer Energien eröffnet dies einen belastbaren Weg, benötigte Flächen auch gegen den Vorrang aufstockungswilliger Landwirte zu erwerben.

Auch mittelbare Interessen zählen – das Beispiel der Ausgleichsflächen

Von besonderer praktischer Bedeutung ist, dass volkswirtschaftliche Belange nicht nur bei unmittelbarer Nutzung der Fläche für das eigentliche Vorhaben in Betracht kommen. Auch Gesichtspunkte, die dem privilegierten Interesse nur mittelbar dienen – etwa der Erwerb von Ersatz- oder Ausgleichsflächen –, sind zu berücksichtigen.

Das ist für die Praxis von erheblicher Relevanz: Rohstoffabbau, Gewerbegebietsausweisungen und viele weitere Vorhaben sind regelmäßig mit naturschutzrechtlichen Kompensationsverpflichtungen verbunden. Wer eine Fläche roden oder bebauen möchte, muss an anderer Stelle einen ökologischen Ausgleich schaffen – häufig durch Aufforstung oder die Bereitstellung von Ausgleichsflächen. Diese Ausgleichsflächen sind vielfach landwirtschaftlich geprägt, sodass ihr Erwerb ebenfalls unter das Genehmigungserfordernis des GrdstVG fällt.

Die Rechtsprechung hat diesen Zusammenhang wiederholt anerkannt:

  • Das OLG Oldenburg hat entschieden, dass der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen zur Bereitstellung naturschutzrechtlicher Ausgleichsflächen für die Anlage eines Erdgasspeichers den volkswirtschaftlichen Belangen dient, weil die angeordnete Kompensationsmaßnahme in einem eindeutigen inneren Zusammenhang mit dem im energiewirtschaftlichen Interesse liegenden Hauptvorhaben steht (OLG Oldenburg, Beschluss vom 2. Juli 2009 – 10 W 2/09 –, juris).
  • Das OLG Zweibrücken hat den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen als Ausgleichsfläche für eine gemeindliche Bauleitplanung gebilligt, weil die Umsetzung eines Bebauungsplanverfahrens ihrerseits ein nach § 9 Abs. 6 GrdstVG privilegiertes öffentliches Interesse darstellt (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 12. November 2020 – 4 WLw 31/20 –, juris).

Damit ist eine klare Linie erkennbar: Ob Rohstoffabbau mit anschließender gewerblicher Nachnutzung, Energieinfrastruktur oder kommunale Bauleitplanung – wo ein Vorhaben selbst volkswirtschaftlich privilegiert ist, teilt regelmäßig auch die zu seiner Realisierung notwendige Ausgleichsfläche dieses Privileg. Für Unternehmen der Rohstoffgewinnung, Energieversorger und Gemeinden bedeutet dies: Auch der gezielte Erwerb landwirtschaftlicher Flächen allein zum Zweck der Kompensation kann genehmigungsfähig sein, wenn der funktionale Zusammenhang zum privilegierten Hauptvorhaben hinreichend konkret dargelegt wird.

Wo die Grenzen liegen

Die Rechtsprechung stellt zugleich klar, dass dieser Zusammenhang belastbar nachgewiesen werden muss. Das OLG Celle hat die Berücksichtigung volkswirtschaftlicher Belange in einem Fall abgelehnt, in dem sich der Zusammenhang zwischen den erworbenen Flächen und dem verfolgten Ausgleichszweck angesichts eines über mehrere Landkreise verstreuten Grundbesitzes nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellen ließ (OLG Celle, Beschluss vom 7. Juni 2021 – 7 W 19/21 (L) –, juris). Je konkreter und dokumentierter die Verpflichtung – etwa durch einen bestandskräftigen behördlichen Bescheid mit ziffernmäßig bestimmter Ausgleichsfläche –, desto eher lässt sich der erforderliche Zusammenhang nachweisen.

Darüber hinaus verlangt der Bundesgerichtshof eine positive Prognose: Die Umsetzung des privilegierten Vorhabens muss nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit der erforderlichen Sicherheit und in einem überschaubaren Zeitraum zu erwarten sein (BGH, Beschluss vom 15. April 2011 – BLw 12/10 –, NJW-RR 2011, 1522 Rn. 21; BGH, Beschluss vom 12. April 2024 – BLw 2/22 –, juris Rn. 16 ff., 21). Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt für diese Prognose ist dabei nicht die Entscheidung der Genehmigungsbehörde, sondern die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidung der letzten Tatsacheninstanz (grundlegend OLG Stuttgart, Beschluss vom 29. März 2011 – 101 W 1/10 –, NJW-RR 2011, 1385 [1386]; ebenso zum Zeitpunkt der Beurteilung der Aufstockungsbedürftigkeit BGH, Beschluss vom 12. April 2024 – BLw 2/22 –, juris; BGH, Beschluss vom 27. April 2018 – BLw 3/17 –, NJW-RR 2018, 848 Rn. 20, 25) – ein Umstand, der im gerichtlichen Verfahren gezielt für die eigene Argumentation genutzt werden kann, etwa wenn sich die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens im Laufe des Verfahrens zusätzlich verfestigt.

Kein Formzwang für die Verwendungsabsicht

Ein in der Praxis häufiger Streitpunkt betrifft die Frage, ob sich die beabsichtigte Verwendung des Grundstücks bereits aus dem notariellen Kaufvertrag selbst ergeben muss. Das ist nicht der Fall. Der Kaufvertrag ist ein schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft, das den Leistungsaustausch zwischen den Parteien regelt; eine urkundliche Fixierung der künftigen Nutzung verlangt das Gesetz nicht. Maßgeblich ist allein, ob sich die Verwendungsabsicht mit hinreichender Sicherheit aus dem Vorbringen im Genehmigungs- und im gerichtlichen Verfahren ergibt (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 25. Juli 2022 – 20 WLw 14/21 –, juris). Erwerber sind daher gut beraten, ihre Nutzungsabsicht bereits im Genehmigungsverfahren klar, nachvollziehbar und – soweit möglich – belegt darzulegen, auch wenn der Kaufvertrag selbst hierzu schweigt.

Praktische Bedeutung für Unternehmen und Gemeinden

Für Unternehmen aus den Bereichen Rohstoffgewinnung, Energieerzeugung, Gewerbe und Industrie sowie für Gemeinden mit Bauleitplanungsvorhaben ergibt sich aus alledem ein klares Bild: Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen scheitert nicht zwangsläufig am Vorrang aufstockungsbedürftiger Landwirte. Lässt sich das eigene Vorhaben – sei es das Hauptvorhaben selbst oder eine hierfür erforderliche Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahme – unter die volkswirtschaftlichen Belange des § 9 Abs. 6 GrdstVG fassen und wird der erforderliche Zusammenhang sorgfältig und nachweisbar dargelegt, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung.

Entscheidend für den Erfolg im Genehmigungs- und gegebenenfalls im landwirtschaftsgerichtlichen Verfahren ist regelmäßig die überzeugende Darlegung von drei Punkten:

  1. dem konkreten volkswirtschaftlichen Charakter des Vorhabens beziehungsweise des durch die Fläche zu erfüllenden Kompensationszwecks,
  2. dem nachweisbaren funktionalen Zusammenhang zwischen der zu erwerbenden Fläche und dem privilegierten Vorhaben sowie
  3. einer belastbaren Prognose über die tatsächliche Realisierbarkeit des Vorhabens.

Wer diese Punkte im Genehmigungsverfahren von Anfang an strategisch vorbereitet, kann bereits im Verwaltungsverfahren erhebliche Zeit- und Kostenrisiken vermeiden und muss den Weg über das landwirtschaftsgerichtliche Verfahren im besten Fall gar nicht erst beschreiten.

Unsere Unterstützung

Genehmigungsverfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz sind rechtlich anspruchsvoll und in ihrer wirtschaftlichen Tragweite für Unternehmen und Gemeinden oft erheblich. Wir beraten Sie umfassend zu allen Fragen des Grundstücksverkehrsgesetzes – von der Prüfung der Genehmigungsbedürftigkeit über die Vorbereitung und Begleitung des Genehmigungsverfahrens bis hin zur gerichtlichen Durchsetzung Ihres Anspruchs auf Genehmigungserteilung. Ein besonderer Schwerpunkt unserer Beratung liegt auf den Voraussetzungen des § 9 Abs. 6 GrdstVG: Wir prüfen für Sie, ob und wie sich Ihr Vorhaben unter die volkswirtschaftlichen Belange fassen lässt, und begleiten Sie bei der überzeugenden Darlegung des erforderlichen Zusammenhangs gegenüber Behörde und Gericht.

Sprechen Sie uns an – wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

 

Würzburg, den 31. Juli 2026

Gez.: RA Thomas Jäger/Fachanwalt für Verwaltungsrecht