Mit dem Bauturbo hat der Gesetzgeber den Gemeinden neue Möglichkeiten eröffnet, Wohnbauvorhaben auch jenseits klassischer Planverfahren zu ermöglichen. Zugleich stellen die Gesetze des sogenannten Bauturbos die gemeindliche Zustimmung in den Mittelpunkt. Nun liegen die ersten obergerichtlichen Entscheidungen vor (Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 6. November 2025 und Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 13. November 2025 – 5 S 259/25).
Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 6. November 2025 (Az.: 5 S 695/24) in einer Streitigkeit um den Erlass eines Bauvorbescheids erstmals zur Anwendung der neuen Vorschriften Stellung genommen. Die Entscheidung setzt wichtige Eckpunkte für die kommunale Praxis. Insbesondere sind Ausführungen zur Reichweite der gemeindlichen Zustimmung und zur Rolle des Gemeinderats enthalten.

Zustimmung nach § 36a BauGB als zentrales Steuerungsinstrument

Kern der Reform ist die Stärkung der gemeindlichen Entscheidungshoheit: Sowohl bei Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB („mehrere vergleichbare Fälle“) als auch im Rahmen des § 36a BauGB bleibt die Zustimmung der Gemeinde Dreh- und Angelpunkt der Vorhabenzulassung.
Dabei stellt der VGH klar: Auf diese Zustimmung nach § 36a BauGB besteht kein Anspruch des Bauherrn. Sie dient allein der Sicherung der kommunalen Planungshoheit aus Art. 28 Abs. 2 GG. Anders als beim klassischen gemeindlichen Einvernehmen (§ 36 BauGB) kann die Zustimmung auch aus sonstigen städtebaulichen Gründen versagt werden. Die Zustimmung gemäß § 36a BauGB ist auch nicht durch die höhere Verwaltungsbehörde ersetzbar. Für Gemeinden bedeutet das: Der Bauturbo ist kein automatischer Beschleuniger, sondern ein bewusst politisches Instrument.

Zuständigkeit für Zustimmung nach § 36a BauGB liegt regelmäßig beim Gemeinderat

Besonders praxisrelevant ist die Kompetenzfrage, wenn es um die Erteilung der Zustimmung nach § 36a BauGB geht, zu der der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Stellung nunmehr genommen hat.
Der Gerichtshof äußert deutliche Zweifel daran, dass es sich bei der Zustimmung um ein „Geschäft der laufenden Verwaltung“ handelt, für welche der Bürgermeister zuständig wäre. Hintergrund ist die planerische Tragweite der Entscheidung: Die Zustimmung eröffnet eine Einzelzulassung anstelle eines Bebauungsplanverfahrens. Solange die Hauptsatzung nichts anderes vorsieht, spricht daher vieles für die Zuständigkeit des Gemeinderats. Kommunen, die vermeiden wollen, dass Zustimmungsfragen zwischen Verwaltung und Politik „hängen bleiben“ – oder ungewollt in eine Zustimmungsfiktion laufen –, sollte Zuständigkeiten in der Geschäftsordnung klar regeln und interne Abläufe entsprechend anpassen.

Zustimmung muss rechtzeitig vorliegen

Ebenso deutlich positioniert sich das Gericht zur Verfahrensökonomie: Liegt die gemeindliche Zustimmung im maßgeblichen Zeitpunkt – spätestens in der mündlichen Verhandlung – nicht vor, ist das Vorhaben nicht genehmigungsfähig.
Ein gerichtliches „Aussetzen“ des Verfahrens, um der Gemeinde nachträglich Gelegenheit zur Beschlussfassung zu geben, kommt nicht in Betracht. Dies wäre – so der VGH – zudem eine bloße Förmelei, wenn bereits erkennbar ist, dass das Vorhaben den planerischen Vorstellungen der Gemeinde widerspricht.
Das erhöht den zeitlichen und organisatorischen Druck auf Kommunen: Die politische Willensbildung muss rechtzeitig erfolgen.

Städtebauliche Vorstellungen brauchen Dokumentation

Der Verwaltungsgerichtshof stellt in der Entscheidung nochmals ausdrücklich klar, dass sich die planerischen Vorstellungen der Gemeinde aus dem Bebauungsplan, dessen Begründung sowie den im Planaufstellungsverfahren dokumentierten Zielsetzungen ergeben (Rn. 97 ff.). Auf dieser Grundlage verneint der Senat die Vereinbarkeit einer erhöhten Grundflächenzahl mit dem gemeindlichen Leitbild eines Villengebiets mit weitläufigen Gartenanlagen.
Diese Maßstäbe beschränkt der VGH jedoch nicht auf Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB. Vielmehr stellt er in Rn. 100 ausdrücklich klar, dass sie ebenso für Abweichungen nach § 246e BauGB n.F. gelten. Auch hier dient die Zustimmung der Gemeinde – unter entsprechender Anwendung des § 36a BauGB – der Wahrung der kommunalen Planungshoheit; „in der Konsequenz gelten die zuvor angestellten Überlegungen entsprechend“. Damit rückt der Senat die tatsächlich dokumentierten planerischen Vorstellungen der Gemeinde auch im Rahmen des Bauturbos in den Mittelpunkt der Prüfung.
Damit ist höchstrichterlich vorgezeichnet: Auch im Rahmen des Bauturbos werden Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans daran gemessen, ob sie mit den tatsächlich dokumentierten städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde vereinbar sind.
Für die kommunale Praxis folgt daraus: Zustimmungsentscheidungen nach § 31 Abs. 3, § 36a und § 246e BauGB setzen ein klar formuliertes und nachvollziehbares planerisches Leitbild voraus. Gerade weil der Bauturbo Abweichungen vom geltenden Bauplanungsrecht ermöglichen soll, gewinnt die aktuelle kommunale Haltung besondere Bedeutung. Wo städtebauliche Ziele nicht transparent dokumentiert sind, drohen spätere Argumentationsprobleme bis hin zu faktischen Selbstbindungsfragen.

Fazit für die kommunale Praxis

Die Entscheidung zeigt deutlich: Der Bauturbo ist kein bloßes Beschleunigungs-instrument für Investoren, sondern ein machtvolles Steuerungswerkzeug der Gemeinden.
Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die interne Organisation:

• klare Zuständigkeitsregelungen,
• nachvollziehbar dokumentierte städtebauliche Leitlinien,
• sowie rechtssichere und belastbar begründete Beschlussfassungen.

Wer hier nicht vorbereitet ist, riskiert rechtlich angreifbare Verfahren oder faktischen Entscheidungsverlust durch Zeitablauf.

 

Würzburg, den 18.02.2026

gez. RAin Ariadni von Fournier