Der Bebauungsplan „Am Seehausbach II“, der am 23.05.2025 in Kraft getreten war, weist auf einem bislang im Außenbereich gelegenen Grundstück in einem hochwassergefährdeten Bereich ein Dorfgebiet aus. Dort setzt der Bebauungsplan die Errichtung eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten sowie mindestens zwei Stellplätzen je Wohneinheit fest. Da das neue Baugrundstück nicht an eine öffentliche Straße angebunden ist, sieht der Bebauungsplan eine Erschließung über das Nachbargrundstück vor – konkret durch eine rund 200 Jahre alte Sandsteinscheune hin durch.

Gegen den Bebauungsplan stellten die Eigentümer des benachbarten Grundstücks, vertreten durch die Kanzlei Baumann Rechtsanwälte PartG mbB, am 11.11.2025 einen Normenkontrollantrag beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof. Da zuletzt konkrete Erschließungsmaßnahmen drohten, wurde am 23.12.2025 zusätzlich ein Eilantrag eingereicht, um den Bebauungsplan bis zur Entscheidung im Hauptsache verfahren vorläufig außer Vollzug zu setzen.

Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks, das direkt an das geplante Bauvorhabengrundstück angrenzt. Auf ihrem Grundstück befinden sich ein Wohn haus und auch die historische Scheune, die direkt an der Grenze zwischen ihrem Grundstück und dem geplanten Baugrundstück steht. Durch diese Scheune sollte nach dem Willen der Gemeinde Sulzheim zukünftig die Zufahrt zum neu geplanten Baugrundstück führen.

Die Scheune ist Teil eines gut erhaltenen Scheunenrands am südlichen Ortsrand von Alitzheim, hinter welchem sich die Grünflächen zum Seehausbach anschließen. Dieses Ensemble wurde im Rahmen von denkmalpflegerischen Untersuchungen zur Dorferneuerung als prägend für das Ortsbild von Alitzheim sowie als identitäts- und heimatsstiftend bewertet.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof gab nun mit Beschluss vom 13.03.2026 dem Eilantrag statt und setzte den Bebauungsplan vorläufig außer Vollzug.

Nach Auffassung des Gerichts bestehen erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans. Insbesondere fehle es voraussichtlich an der erforderlichen Vollzugsfähigkeit und somit Erforderlichkeit der Planung. Es sei davon auszugehen, dass das vorgesehene Wohnbaugrundstück auf unabsehbare Zeit verkehrlich nicht erschlossen werden könne.

Der Senat stellt dabei maßgeblich auf den ursprünglichen Zweck des Geh- und Fahrtrechts ab. Dieses wurde zu einem Zeitpunkt eingeräumt, als das betreffende Grundstück noch unbebaut war und nur als Grünland genutzt wurde. Es sollte dem Eigentümer lediglich ermöglichen, die Fläche zu erreichen, um sie zu mähen, zu pflegen oder anderweitig zu bewirtschaften. Die durch den Bebauungsplan eröffnete Wohnnutzung führt zu einer deutlich intensiveren Inanspruchnahme des Geh- und Fahrtrechts. Statt einer nur gelegentlichen Nutzung zur Bewirtschaftung ist künftig mit regelmäßigem Fahrzeugverkehr (Bewohner, Besucher, ggf. Rettungsfahrzeuge) zu rechnen.
Das Gericht stellte dabei klar, dass Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) sich zwar weiterentwickeln können, eine grundlegende Nutzungsänderung – hier von gelegentlicher landwirtschaftlicher Nutzung hin zu einer dauerhaften Wohnerschließung mit regelmäßigem Fahrzeugverkehr – jedoch nicht umfasst ist. Darüber hinaus würde eine solche Nutzung dazu führen, dass die Scheune zumindest im Bereich der Durchfahrt dauerhaft nicht mehr für ihre ursprüngliche Funktion, also als Lager- und Unterstellraum, verwendet werden könnte.

Dementsprechend sah der Verwaltungsgerichtshof in Übereinstimmung mit dem Vortrag der Antragsteller zudem erhebliche Mängel bei der Abwägung der betroffenen Belange. Insbesondere habe die Gemeinde die Eigentumsbelange der Antragsteller nicht hinreichend ermittelt und bewertet. Auch spreche viel dafür, dass die Planung nicht dem bauplanungsrechtlichen Gebot der Konfliktbewältigung genüge, da die Frage der Erschließung nicht im Bebauungsplan selbst gelöst, sondern auf spätere Verfahren verlagert worden sei. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes werde durch den Bebauungsplan selbst ein städtebaulicher Missstand geschaffen. Angesichts der drohenden irreversiblen Eingriffe in das Grundstück der Antragsteller war es nach Auffassung des Gerichts dringend geboten, den Bebauungsplan vorläufig außer Vollzug zu setzen. Der Bebauungsplan darf daher bis zur Klärung im Hauptsacheverfahren nicht weiter umgesetzt werden. Dies ist insbesondere deshalb von Bedeutung, weil bereits ein Bauantrag gestellt worden war und konkrete Er schließungsmaßnahmen (Kanal, Wasser, Strom) zeitnah beginnen sollten.

Rechtsanwältin Ariadni von Fournier von der Kanzlei Baumann Rechtsanwälte PartGmbB, die die Antragsteller vertritt, erklärt hierzu:

„Für meine Mandanten bedeutet die Entscheidung eine große Erleichterung. Sie hatten bereits im Bauleitplanverfahren die Gemeinde auf die Problematik hingewiesen, dass die Erschließung des neuen Wohnbauvorhabens durch die historische Scheune erfolgen soll. Ihre Einwendungen waren von der Gemeinde jedoch nicht beachtet worden. Dass das Gericht nun im Eilverfahren klar Stellung bezogen hat, nimmt ihnen erst einmal viel Druck.“

gez. RAin Ariadni von Fournier
Rechtsanwältin